Entre le compromis signé et l'accord de financement, tout se joue sur la vitesse de constitution du dossier de prêt immobilier. Les pièces à fournir pour un prêt immobilier sont globalement les mêmes d'une banque à l'autre ; ce qui varie, c'est le profil de l'emprunteur. Voici la liste de référence, à dupliquer pour chaque co-emprunteur, puis un tableau récapitulatif par profil.
Ces documents servent à la banque pour évaluer la solvabilité de l'emprunteur, une obligation que lui impose le Code de la consommation (article L313-16) à partir des informations fournies par l'emprunteur et, le cas échéant, par l'intermédiaire de crédit. C'est aussi sur ces pièces que la banque calcule le taux d'effort, plafonné à 35 % des revenus par la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, avec une marge de dérogation encadrée.
1. Identité et situation
- Pièce d'identité en cours de validité
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Livret de famille, contrat de mariage ou de PACS le cas échéant
- Jugement de divorce s'il impacte les charges (pension) ou le patrimoine
2. Revenus
- Salarié : 3 derniers bulletins de salaire, bulletin de décembre (pour le cumul annuel), contrat de travail ou attestation employeur
- Indépendant, dirigeant : 2 à 3 derniers bilans et liasses fiscales, K-bis, parfois une situation comptable intermédiaire
- 2 derniers avis d'imposition (toutes les pages)
- Justificatifs des autres revenus : foncier, pensions, allocations durables
3. Comptes et épargne
- 3 derniers relevés de tous les comptes courants (la banque prêteuse les demande pour analyser la tenue de compte)
- Justificatifs de l'apport : relevés d'épargne, attestation de donation, plan d'épargne entreprise
- Tableaux d'amortissement des crédits en cours (conso, auto, autre immobilier)
- Justificatif du loyer actuel ou de l'échéance du prêt de la résidence actuelle
Nuance utile : c'est la banquequi est en droit d'exiger les relevés de compte pour instruire un crédit. Dans une location, la même pièce est interdite au bailleur. Deux contextes, deux règles.
4. Le projet
- Compromis ou promesse de vente signé
- Pour le neuf : contrat de réservation VEFA ou contrat de construction
- Pour des travaux : devis des entreprises
- Pour un investissement locatif : bail ou estimation de loyer
- Le cas échéant : estimation ou compromis de vente du bien à revendre
Pièces à fournir pour un prêt immobilier : le tableau par profil
Les familles « identité » et « projet » sont communes à tous. Ce qui change, ce sont les justificatifs de revenus et quelques pièces spécifiques. Cette liste de documents pour un prêt immobilier reste indicative : chaque établissement peut demander des compléments.
| Profil | Revenus | Pièces spécifiques |
|---|---|---|
| Salarié | 3 derniers bulletins de salaire, bulletin de décembre, 2 derniers avis d'imposition | Contrat de travail ou attestation employeur (période d'essai, ancienneté) |
| Indépendant ou dirigeant | 2 à 3 derniers bilans et liasses fiscales, 2 derniers avis d'imposition | K-bis récent, parfois une situation comptable intermédiaire, relevés du compte professionnel |
| Retraité | Justificatifs des pensions (retraite de base et complémentaire), 2 derniers avis d'imposition | L'âge en fin de prêt compte : il conditionne les formalités d'assurance emprunteur (voir plus bas) |
| Investisseur locatif | Revenus d'activité selon le statut, revenus fonciers visibles sur les avis d'imposition | Baux et quittances des biens déjà loués, estimation de loyer du bien visé, tableaux d'amortissement des prêts en cours |
Prêt immobilier indépendant : les documents qui font la différence
Pour un indépendant, un dirigeant ou une profession libérale, la banque regarde la stabilité des revenus sur plusieurs exercices. Un dossier solide réunit les bilans et liasses fiscales des 2 ou 3 derniers exercices, les avis d'imposition correspondants et, si le dernier exercice clôturé date de plusieurs mois, une situation intermédiaire établie par l'expert-comptable. Pour un dirigeant rémunéré par sa société, les bulletins de salaire s'ajoutent aux comptes de la société.
Assurance emprunteur : les pièces à part
La banque exige en général une assurance emprunteur, souscrite auprès d'elle ou d'un assureur externe. Ce volet suit son propre circuit :
- La demande d'adhésion, avec les caractéristiques du prêt (montant, durée, quotité assurée par emprunteur)
- Le questionnaire de santé, quand il est exigé, se remplit directement auprès de l'assureur. Ces informations médicales n'ont pas à être collectées par le courtier et n'ont pas leur place dans le dossier de prêt
- Depuis le 1er juin 2022 (loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine), aucun questionnaire de santé n'est demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 euros par personne et si le prêt prend fin avant les 60 ans de l'assuré
- En cas de délégation d'assurance, la banque reçoit le contrat retenu pour vérifier l'équivalence des garanties, pas les données de santé
Les erreurs qui coûtent des jours
- L'avis d'imposition tronqué : la première page seule ne suffit jamais, la banque veut toutes les pages.
- Les relevés incomplets : il manque toujours celui du compte secondaire « qui ne sert à rien », et l'analyste le demandera.
- Le co-emprunteur en retard : un dossier à deux avance à la vitesse du plus lent. Chacun doit avoir sa propre liste et son propre accès de dépôt.
- Les pièces qui périment pendant l'instruction : un justificatif de domicile de 3 mois ou un K-bis peuvent expirer si le dossier traîne, et tout repart pour un tour.
- Le scan photo de nuit : illisible pour l'analyste crédit, donc redemandé, donc une semaine de plus.
Le rôle du courtier : la complétude avant tout
Le courtier en crédit est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), immatriculé à l'ORIAS. Au-delà des pièces, il recueille des éléments sur la situation de l'emprunteur (revenus, charges, patrimoine, projet) pour l'orienter vers un financement adapté, et les informations qu'il transmet entrent dans l'évaluation de solvabilité menée par la banque. Les documents à fournir au courtier sont donc les mêmes que ceux de la banque.
La valeur d'un courtier se joue autant sur la négociation que sur la vitesse à présenter un dossier complet et propre: un dossier incomplet part en file d'attente, un dossier limpide passe devant. Trois pratiques font la différence :
- Envoyer la liste personnalisée dès le premier rendez-vous, pièce par pièce, en distinguant l'obligatoire du « si concerné ».
- Vérifier chaque pièce à la réception (période, lisibilité, pages complètes) plutôt qu'au moment de monter le dossier.
- Relancer méthodiquement ce qui manque, sans y passer ses soirées ni braquer un client déjà stressé par son achat.
C'est exactement le rôle du logiciel courtier crédit Plyq: un template « prêt immobilier » reprend cette liste, chaque emprunteur et chaque co-emprunteur dépose ses pièces via son propre lien sans compte, l'IA signale dès le dépôt les documents qui ne correspondent pas ou sont hors période (vous validez ou rejetez avec motif), et les relances automatiques des seules pièces manquantes tiennent le rythme jusqu'au dossier complet. Le mandat de recherche de financement peut se signer dans le même lien.
Questions fréquentes
Quelles sont les pièces à fournir pour un prêt immobilier ?
Quatre familles de pièces, pour chaque emprunteur : identité et situation familiale, justificatifs de revenus, relevés de comptes et d'épargne, documents du projet (compromis, devis, contrat de réservation). Les 2 derniers avis d'imposition complets et les 3 derniers relevés de tous les comptes courants sont demandés quel que soit le profil. Le reste varie selon que l'emprunteur est salarié, indépendant, retraité ou investisseur.
Combien de relevés bancaires la banque demande-t-elle ?
En général les 3 derniers relevés de tous les comptes courants, y compris les comptes secondaires. Certains établissements en demandent davantage selon le profil de l'emprunteur.
Quelles pièces en plus pour un emprunteur indépendant ou dirigeant ?
Les 2 à 3 derniers bilans et liasses fiscales, un K-bis récent, et parfois une situation comptable intermédiaire si le dernier exercice clôturé est ancien.
La banque peut-elle exiger des relevés de compte alors que c'est interdit pour une location ?
Oui. La banque qui instruit un crédit peut demander les relevés pour analyser la tenue de compte. C'est le bailleur, dans le cadre d'une location, qui n'a pas le droit de les exiger.
Que se passe-t-il si une pièce expire pendant l'instruction ?
La banque peut la redemander : un justificatif de domicile de plus de 3 mois ou un K-bis trop ancien repart pour un tour. D'où l'intérêt de réunir un dossier complet vite, plutôt que pièce par pièce sur plusieurs semaines.
Le courtier doit-il recueillir le questionnaire de santé de l'assurance emprunteur ?
Non. Quand il est exigé, le questionnaire de santé se remplit directement auprès de l'assureur, seul destinataire de ces informations médicales. Depuis le 1er juin 2022, il n'est plus demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 euros par personne et si le prêt est remboursé avant les 60 ans de l'assuré.
Quels documents fournir à son courtier pour un prêt immobilier ?
Les mêmes que pour la banque : le courtier, intermédiaire en opérations de banque, réunit le dossier de prêt immobilier et le présente aux établissements prêteurs. Il recueille aussi des informations sur votre situation (revenus, charges, patrimoine, projet) pour vous orienter vers un financement adapté. Lui transmettre un dossier complet dès le départ évite les allers-retours avec chaque banque consultée.
Liste indicative : chaque établissement a ses variantes et peut demander des pièces complémentaires selon le profil et le projet. Votre interlocuteur bancaire ou votre courtier reste la référence pour un dossier donné.