Les obligations du courtier IOBSP sont pour une large part documentaires : ce qui est remis au client, ce qui est recueilli auprès de lui, ce qui est conservé. En cas de contrôle ou de litige, c'est sur ces pièces que se juge la qualité du travail. Voici le cadre applicable au courtier en crédit, document par document, avec un tableau récapitulatif « quoi, quand, pourquoi ».
Le statut d'IOBSP et l'immatriculation ORIAS
L'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) présente, propose ou aide à la conclusion d'opérations de banque, dont le crédit immobilier (article L519-1 du Code monétaire et financier). L'article R519-4 distingue quatre catégories :
- Courtier en opérations de banque et en services de paiement : il agit en vertu d'un mandat de son client, sans mandat d'un établissement ni obligation d'exclusivité.
- Mandataire exclusif : il agit pour un seul établissement, pour une catégorie d'opérations donnée.
- Mandataire non exclusif : il agit sous un ou plusieurs mandats d'établissements, sans exclusivité.
- Mandataire d'intermédiaire : il agit pour le compte d'un IOBSP des catégories précédentes.
Pour exercer, l'IOBSP doit être immatriculé au registre unique tenu par l'ORIAS, qui vérifie l'honorabilité, la capacité professionnelle, l'assurance de responsabilité civile professionnelle et, lorsque l'intermédiaire se voit confier des fonds, la garantie financière. L'immatriculation se renouvelle chaque année. Depuis le 1er avril 2022 (loi n° 2021-402 du 8 avril 2021), les courtiers et leurs mandataires doivent en outre adhérer à une association professionnelle agréée. Le numéro ORIAS et la catégorie d'intermédiaire figurent sur les documents remis aux clients.
Obligations du courtier IOBSP : les documents à remettre au client
L'information précontractuelle
Avant toute opération, l'intermédiaire communique au client son nom ou sa dénomination, son adresse professionnelle, son numéro d'immatriculation à l'ORIAS et les modalités de réclamation (article R519-20). Il signale les liens qui pourraient affecter son impartialité, comme une obligation contractuelle de travailler avec certains établissements ou une participation significative au capital (article L519-4-2). Ces informations sont fournies sur un support durable (article R519-23), ce qui explique l'usage d'un document d'entrée en relation.
Le mandat
Le courtier exerce en vertu d'un mandat de son client : c'est même ce qui le distingue des mandataires. Le mandat de recherche de financement précise la mission, sa durée et les conditions de la rémunération. Signé par l'emprunteur et, le cas échéant, par le co-emprunteur, il sert de preuve de l'étendue de la mission.
L'information sur la rémunération
Le client doit connaître le montant ou le mode de calcul de la rémunération du courtier. Et l'article L519-6 interdit de percevoir quoi que ce soit du client avant le versement effectif des fonds prêtés. Pour le crédit immobilier, le Code de la consommation ajoute ses propres exigences, dont la remise de la fiche d'information standardisée européenne (FISE) en temps utile (article L313-7) et les explications adaptées sur le crédit proposé (article L313-11).
Le recueil d'informations et le devoir de conseil
L'intermédiaire se renseigne sur la situation financière du client, ses besoins, ses ressources et ses charges, ainsi que sur son expérience en matière financière (article R519-21). C'est à partir de ces éléments qu'il présente les caractéristiques essentielles des crédits proposés (article R519-22) et motive ses propositions. Les informations qu'il transmet entrent ensuite dans l'évaluation de solvabilité menée par la banque (Code de la consommation, article L313-16).
En pratique, le devoir de conseil du courtier se prouve par écrit : une fiche de recueil des informations, les pièces à fournir pour un prêt immobilier effectivement reçues, et la trace des propositions faites. Pour un travailleur non salarié, la liste des documents d'un prêt immobilier pour indépendant est plus longue et mérite d'être adaptée dès le départ.
Tableau récapitulatif : document, moment, raison
| Document | À quel moment | Pourquoi |
|---|---|---|
| Document d'entrée en relation | Avant toute opération | Identité, numéro ORIAS, catégorie, liens avec les établissements, réclamations (R519-20, L519-4-2) |
| Mandat de recherche de financement | Au démarrage de la mission | Le courtier agit en vertu d'un mandat du client ; preuve de la mission et de la rémunération |
| Information sur la rémunération | Avant l'engagement du client | Transparence ; aucun paiement avant le versement des fonds (L519-6) |
| Fiche de recueil d'informations | Avant toute proposition | Situation, besoins, ressources et charges (R519-21) ; fonde le conseil |
| Pièces justificatives de l'emprunteur | Dès le premier rendez-vous | Constituer un dossier complet pour l'évaluation de solvabilité (L313-16 du Code de la consommation) |
| Propositions et caractéristiques des crédits | À la présentation des offres | Caractéristiques essentielles (R519-22), FISE (L313-7 du Code de la consommation) |
Lutte contre le blanchiment : un courtier est-il assujetti ?
L'article L561-2 du Code monétaire et financier vise les IOBSP lorsqu'ils agissent en vertu d'un mandat délivré par un client et qu'ils se voient confier des fonds en tant que mandataire des parties. Un courtier qui ne manipule jamais les fonds n'entre donc pas, en l'état, dans ce cas, ce qui n'empêche pas la banque d'exercer sa propre vigilance sur le dossier transmis.
Le cadre change : le règlement européen (UE) 2024/1624, applicable à partir du 10 juillet 2027, élargit la liste des entités assujetties, et les intermédiaires de crédit immobilier et à la consommation sont concernés. Le périmètre exact, notamment pour les intermédiaires qui agissent sous la responsabilité d'un établissement, est à vérifier auprès de votre association professionnelle et de l'ACPR. Préparer dès maintenant une identification propre des clients et une collecte traçable des pièces ne sera pas perdu.
Conservation des documents du courtier
Aucun texte ne fixe une durée unique de conservation des documents d'un courtier en crédit. Trois logiques coexistent :
- LCB-FT : lorsqu'il est assujetti, le professionnel conserve les documents d'identification et de vigilance 5 ans après la fin de la relation (article L561-12).
- Preuve : le mandat, le document d'entrée en relation et le recueil d'informations sont la défense du courtier en cas de mise en cause de son devoir de conseil, tant que l'action est possible.
- RGPD : les données ne se gardent pas plus longtemps que nécessaire. Les pièces justificatives (avis d'imposition, relevés, bulletins) n'ont pas vocation à rester indéfiniment dans une boîte mail. Notre guide sur le RGPD et les documents clients détaille la démarche, et rappelle que les données de santé de l'assurance emprunteur ne transitent pas par le courtier.
Capacité professionnelle, formation continue et RC pro
La capacité professionnelle exigée dépend de la catégorie d'IOBSP : pour un courtier, elle s'acquiert par un diplôme, une expérience professionnelle ou une formation de niveau I, d'une durée de 150 heures. S'y ajoute une mise à jour annuelle des connaissances, d'au moins 7 heures par an pour les intermédiaires qui distribuent du crédit immobilier. L'assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire et son attestation est demandée par l'ORIAS ; la garantie financière ne s'impose que si le courtier encaisse des fonds.
Une collecte traçable, au service de la conformité
Le logiciel courtier crédit Plyqne remplace pas votre logiciel métier : ni simulation, ni transmission bancaire, ni CRM. Il gère la collecte des pièces. Chaque emprunteur et co-emprunteur reçoit un lien de dépôt unique, sans compte ; les relances automatiques ne portent que sur les pièces manquantes et s'arrêtent dès réception ; l'IA signale au dépôt une pièce qui ne correspond pas ou n'est pas sur la bonne période, et vous validez ou rejetez avec un motif. Le mandat peut être signé électroniquement dans le même lien. Les documents sont purgés automatiquement à l'issue de la durée de rétention choisie, ou envoyés directement vers Google Drive, OneDrive ou SharePoint en mode zéro-stockage, avec un hébergement en Europe (Francfort). Si vous collectez encore par email, voyez les limites de la demande de documents par mail.
Questions fréquentes
Quelles sont les obligations d'un courtier IOBSP ?
Être immatriculé à l'ORIAS (ce qui suppose honorabilité, capacité professionnelle, assurance de responsabilité civile professionnelle et, s'il encaisse des fonds, garantie financière), adhérer à une association professionnelle agréée, remettre au client les informations précontractuelles prévues par le Code monétaire et financier, agir sous mandat de son client, recueillir les informations sur sa situation et ses besoins, respecter les règles sur la rémunération et se former chaque année.
Comment vérifier qu'un courtier en crédit est immatriculé à l'ORIAS ?
Le registre unique des intermédiaires est consultable gratuitement sur orias.fr, à partir du nom ou du numéro d'immatriculation. Ce numéro doit figurer sur les documents remis au client.
Le mandat de recherche de financement est-il obligatoire ?
Le courtier en opérations de banque exerce, par définition, en vertu d'un mandat délivré par son client (article R519-4 du Code monétaire et financier). Ce mandat précise la mission et les conditions de la rémunération ; un écrit signé reste la meilleure preuve en cas de litige.
Quand un courtier en crédit peut-il être payé ?
L'article L519-6 du Code monétaire et financier interdit de percevoir une somme de la part du client avant le versement effectif des fonds prêtés. Le montant ou le mode de calcul de la rémunération doit être communiqué au client.
Combien de temps un courtier doit-il conserver les documents de ses clients ?
Il n'existe pas de durée unique. Lorsque le courtier est assujetti à la lutte contre le blanchiment, les documents d'identification et de vigilance se conservent 5 ans (article L561-12). Au-delà, la durée se raisonne au regard des délais de prescription et du RGPD, qui impose de ne pas garder les données plus longtemps que nécessaire.
Cet article présente le cadre général et ne constitue pas un conseil juridique. Les textes évoluent : vérifiez la version en vigueur et rapprochez-vous de votre association professionnelle. Références : Code monétaire et financier, articles L519-1, L519-4-2, L519-6, R519-4, R519-20 à R519-23, L561-2 et L561-12 (legifrance.gouv.fr) ; Code de la consommation, articles L313-7, L313-11 et L313-16 ; loi n° 2021-402 du 8 avril 2021 ; règlement (UE) 2024/1624 ; registre et documentation de l'ORIAS (orias.fr) ; publications de l'ACPR (acpr.banque-france.fr).